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◇住宅の税金

国税庁TAXアンサー
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★税務署からのお尋ねハガキ???
不動産の登記が行われると、その旨が法務局から税務署に通知されます。その事実に基づいて「お尋ね」が送られてきます。所得税は源泉徴収で所得控除も年末調整で済んでしまう会社員の場合、確定申告をする機会はほとんどありません。
そのため、それほど税務署はなじみのある存在ではないだけに、この通知はがきが届くと「ドキッ」とする人もいると聞きます。しかしこれはいわゆる「税務調査」の類でもなんでもないので、まずはそれほど驚く必要はないと心得ておきましょう。
税務署からの「お尋ね」があった場合、質問の柱は
〈1〉住宅の購入(取得)価格
〈2〉その支払い方法
〈3〉購入資金の調達方法(手段)

などで、とくに〈3〉の「購入資金をどのように調達したか」がポイントとなります。
通常、住宅や土地を購入してから質問書が送られてくるのは、その半年後ほどです。不動産を取得すると、当然、所有権の移転登記をします。この登記(登記済み通知書)は、登記所から各自治体の税務当局を経て国の税務署に連絡されます。
このとき購入者の収入や所得に比べて購入した不動産があまりにも高額な場合、税務署も「オヤ?」と感じることになります。 購入資金が本人の財産から充当されたものなのか、親などからの一定以上の贈与資金が含まれていないか、本人の財産であっても、その一部に隠し所得など脱税したカネが含まれていないか、などが調査の核心となります。
もしも隠し所得が“発覚”すれば、過去にさかのぼってすべての所得に追徴課税され、また、不動産の名義が購入資金を支払う人と異なっていれば、贈与があったと認定されて贈与税の課税対象となります。こうしたことを防ぐためにも「お尋ね」に対して、特に「購入資金の調達方法」の欄には、整合性のある回答をする必要があります。
たとえば、夫と無収入の妻の共同所有という不動産取得登記がされた場合、税務署から「お買いになった資産の買入価額等についてのお尋ね」の用紙が送られてくることがあります。税務署としては、無収入の妻がどうやって不動産購入資金を手当てしたのかが気になるわけです。(妻の収入がゼロまたは少額であることは、夫の所得税申告にある「配偶者控除」により税務署はきちんと把握をしています)。
不動産の購入資金は実は全額夫の収入から得たお金であるが、登記は夫婦共同所有とした場合には、夫から妻に贈与が行われたものとして贈与税がかかることになります。この贈与が行われているかどうかの確認のための「お尋ね」なのです。事は独身時代の収入を貯金したお金だったとか、親から贈与(「住宅取得資金等の贈与の特例」を活用して行う贈与が一般的です)されたお金を財源として、妻が不動産を購入した、という場合には、その事実を用紙に記載して、税務署に提出すればよいのです。
この「お買いになった資産の買入価額等についてのお尋ね」の税務署への回答は、法律で定められている強制的なものではありませんが、提出しないと再度提出お願いがあったりしますので、事実を淡々と記載して提出する方が無用なエネルギーを使わない、無用なトラブルを避けるという観点から望ましいでしょう。
■不動産の取得時に関わる税金
不動産取得税(地方税)
土地や住宅を買ったり、住宅を新築、増改築したときには、不動産取得税の対象となります。
印紙税(国税)
売買契約書は本来2通作成し、それぞれに印紙を貼り、売主と買主が保管することになります。

※印紙税を納入しなかった場合は、印紙税額の2倍の印紙税不納付過怠税を課せられるので、注意が必要です。印紙には必ず消印をします。
但し、質権、抵当権の設定、またはその譲渡に関する契約書、建物賃貸借契約書、委任状、媒介契約書、売買委託契約書には印紙税は課税されません。

         不動産の譲渡に関する契約書の印紙税額表
※下記は、平成9年4月1日から平成21年3月31日までの間に作成される不動産の譲渡に関する契約書のうち、契約書に記載された契約金額が1,000万円を超えるものについては、税率の軽減があるものを示しています。

契約金額 印紙税額(一通又は一冊につき)
1万円未満 非課税
1万円以上10万円以下 200円
10万円超50万円以下 400円
50万円超100万円以下 1000円
100万円超500万円以下 2000円
500万円超1000万円以下 10000円
1000万円超5000万円以下 15000円
5000万円超 1億円以下 45000円
1億円超 5億円以下 80000円
5億円超 10億円以下 18万円
10億円超 50億円以下 36万円
50億円超 54万円
金額の記載のないもの 200円

請負に関する契約書の印紙税額表
※下記は、平成9年4月1日から平成21年3月31日までの間に作成される不動産の譲渡に関する契約書のうち、契約書に記載された契約金額が1,000万円を超えるものについては、税率の軽減があるものを示しています。
契約金額 印紙税額(一通又は一冊につき)
1万円未満 非課税
100万円以下 200円
100万円超200万円以下 400円
200万円超300万円以下 1000円
300万円超500万円以下 2000円
500万円超1000万円以下 10000円
1000万円超5000万円以下 15000円
5000万円超 1億円以下 45000円
1億円超 5億円以下 80000円
5億円超 10億円以下 18万円
10億円超 50億円以下 36万円
50億円超 54万円
金額の記載のないもの 200円

消費税

不動産関係( ○課税 ×非課税 )

項       目 課非
・土地の売買 ×
・土地の貸付 ×
・売主が個人の建物の売買 ×
・売主が法人の建物の売買
・不動産の仲介手数料
・不動産の登記料 ×
・不動産の登記時に司法書士に支払う手数料
・融資手続の手数料
・管理組合の徴収する管理費・組合費・修繕積立金や敷地内の駐車場の駐車料金 ×
・マンションの管理を管理会社に委託している場合に支払う管理委託料
登録免許税(国税)
土地や住宅を取得すると、自分の権利を確保するために所有権の保存登記や移転登記をすることになります。登記は、司法書士に依頼するというのが一般的なので、税金を納めているという感覚はあまりないかもしれません。しかし、登記のときには必ず税金を納めなければなりません。これが、登録免許税といわれるものです。
相続税・贈与税(国税)
相続や遺贈によって土地や住宅などの財産を取得した時、住宅を取得する際に、親や親戚の人などから資金の贈与を受けた時には、課税の対象となります。
■不動産の保有に関わる税金
固定資産税・都市計画税
■不動産の保有に関わる税金
所得税・住民税
法人税等

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