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◇物件との運命の瞬間!

購入したい物件と出会った瞬間から、1秒を争う戦いが始まります。
■まずは、『この物件を申し込みたい』と伝えてください。
その言葉を聞くと、不動産業者はいつ売れるかわからない、その物件を確実にお客様が購入できるように物件がまだあるかどうかの確認、こちらのお客様に購入意志がある事を相手に伝えたりします。
【point】
基本的に売主も買主も、【売買契約後】でしか売買の権利関係や、解約した場合のリスクは発生しません。
■【不動産購入申込書】を書こう!
契約をするにあたって、重要な内容を売主にお伝えする用紙でもあります。
下記が不動産購入申込書に記載する内容例(2000万円の建築条件なし土地を購入する場合)です。

@購入希望価格 例)2000万円
 基本的には物件資料の表示価格を記載します。が、多少交渉したいと思われる方もいらっしゃると思います。その時は、不動産業者に相談後記載してください。
※但し、不動産購入申込書というものは、基本的に【満額(物件資料記載の金額)】で購入して頂くのが 基本的な考え方です。悪くて、満額。良くて価格交渉が成立すると思って、不動産購入申込書を記載してください。ここが、不動産の難しい所でもあります。当社は精一杯交渉させていただきますが、基本的に多少の価格の違いで買う買わないを決める物件は買わない方が懸命だと思います。

A手付金の価格 例)200万円
 基本的には売買価格の1割を契約時に手付金として、売主にお渡しいただきます。万が一、手付金が1割未満の場合は、できる限りご用意頂ける金額をご記入ください。契約後、手付金は決済時には売買代金に充当されますが、それまでは解約手付金になります。契約後のリスクの発生のひとつ、手付解除期間内に特約以外の事情で解約する場合です。

B中間金の価格 例)基本的に新築戸建以外の場合中間金はありません。

C残代金の価格 例)売買価格から手付金を引いた金額の1800万円
 残代金支払い・所有権移転・物件引渡しは同時になります。住宅ローンを使う場合、残代金支払いは住宅ローンを実行します。

Dローン特約の有無及び金額 
 例)3500万円のローン特約(土地建物総額4000万円の内自己資金500万円の場合)
 ローン特約とは、契約後約1ヶ月ぐらいの期間を設けて、その期間中に銀行の正式承認を得る期間です。
万が一、融資額の結果がゼロ又は、3500万円中3000万円しか下りない場合、契約の目的(今回は土地を購入後、新築戸建の購入)が達せられないため、契約は白紙解約(契約時の手付金は全額返金されます。)となります。
注)住宅ローンは基本的に土地のみでは融資できません。建物の購入代金等も合わせての住宅ローンの審査になります。
注)住宅ローンの本申込(融資の正式承認を得るためのもの)は不動産売買契約後でしか、申し込めません。申込と同時に銀行の事前審査を申込して頂きますが、そこで承認を得ていても、100%の承認ではありませんので、ご注意ください。

E契約予定日 例)平成20年7月7日午後1時より
 基本的に申込日より1週間以内の契約日の設定になります。契約は約1時間半程度です。
注)1週間以内の理由は、大前提に【不動産購入申込書】は効力がないからです。
効力のない、リスクのない状態で、数週間も物件販売を停止させる事は、万が一契約前日に買主から断りがあると、買主を探している売主にとってはその時間が致命的になりかねませんので、よほどのご事情がない限り断られます。

F引渡希望日 例)平成20年9月30日
引渡し時期が【即時】となっている場合、現金購入以外はたいてい、ローン特約後1ヶ月以内ぐらいの決済となります。
引渡し時期が【期日指定】となっている場合は、その期日がくるまで決済・引渡し・所有権移転を待ちます。

Gその他の条件(買替特約、物件への条件等)
買い替え特約→当該物件以外の物件がある場合(住み替えに多く、既存の家や新たに購入する物件)、が購入(売却)できない場合、この契約は白紙解約になる。


H物件の所在地、面積等
購入する物件の種別、所在、地番、土地面積等を記載します。

I申込日・買主の住所・氏名・捺印(認め印可) 
■不動産業者はその後すぐに、
 記載済の【不動産購入申込書】を売主又は売主側の仲介業者にFAXします。
何故FAXなのか!?
1分1秒で、物件購入の順番が狂う場合がよくあります。(私も今まで何度も経験しました。)
送信した日時がダイレクトに【購入申込書】に印字でき、送信した側も送信レポートを残せるのはFAXだけです。(メールという手段もありますが、不動産はまだまだアナログです。)

その後、不動産業者はその内容において、売主の合意が得られるか確認します。
@売買購入価格の合意があるか?
 →価格交渉がある場合、買主及び仲介業者及び売主の間において、価格のやりとりをします。
  ここで、折り合いのつく金額を契約書に記載し、契約します。
A手付金、契約日時、引渡し日時、各種特約等の合意があるか?
 →価格交渉同様、それぞれの項目を売主に了承頂き、契約書に記載します。
■全て両者合意の内容を元に、不動産業者が契約書及び重要事項説明書を作成します。

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